Thay đổi trong phương thức làm việc, công nghệ phát triển chưa từng thấy và sự dịch chuyển trong văn hóa công sở chỉ là một trong những động lực mấu chốt khiến sự thay đổi trong cách vận hành công ty diễn ra nhanh nhất từ trước đến nay. Điều này được phản ánh qua thị trường bất động sản bởi sự gia tăng nhu cầu về tính linh hoạt của doanh nghiệp và các thỏa thuận quản lí cơ sở vật chất. 

Lĩnh vực văn phòng dịch vụ ( hay còn gọi văn phòng trọn gói) hiện nay là một trong 7 thị trường ngách lớn nhất của thị trường bất động sản Anh, theo báo cáo gần đây của PwC. Một lượng tiền lớn đã được đầu tư vào lĩnh vực này - đặc biệt là ở London - nơi mà trong nửa đầu 2017, phần lớn các không gian văn phòng đều thuộc về các nhà cung cấp văn phòng dịch vụ.

Vậy văn phòng trọn gói là như thế nào và tại sao chúng lại phổ biến đến vậy?

Thị trường cho thuê văn phòng truyền thống đang chuyển mình

Kể từ những năm 1980, thời hạn hợp đồng giảm mạnh là xu hướng chung của nhu cầu thuê bất động sản thương mại. Theo nghiên cứu của MSCI Inc vào tháng 11 năm 2017, thời gian hợp đồng thuê mới được cấp năm 2016 trung bình là 7,1 năm, giảm đáng kể so với mức trung bình của 3 thập kỉ trước là 25 năm. Thêm vào đó, chỉ hơn 40% các hợp đồng thuê bất động sản thương mại có điều khoản vi phạm hợp đồng - mặc dù điều này phổ biến ở hợp đồng đất công nghiệp hơn là hợp đồng thuê văn phòng.

Điều đáng chú ý là thời hạn trung bình của các hợp đồng cho thuê thương mại đạt mức thấp trong kì khủng hoảng tài chính năm 2008 và 2010, dù sau đó có tăng nhẹ nhưng đó cũng chỉ là dấu hiệu lạc quan của thị trường, chứ không phải một sự thay đổi trong xu hướng. Về cơ bản, hiện nay chủ đầu tư đang làm việc trong một thị trường mà sự linh hoạt của người thuê phải được ghi nhớ và phản ánh trong các sản phẩm cung cấp. 

Hiểu được lí do tại sao lại xảy ra sự thay đổi về quy mô này sẽ giải thích cho sự phát triển của thị trường văn phòng dịch vụ. Vậy vì sao các thời hạn thuê thương mại lại được rút ngắn đi?

Sự phát triển của các doanh nghiệp công nghệ và sáng tạo đã tạo ra thay đổi trong phong cách làm việc và nhu cầu văn phòng. Cùng với đó, sự gia tăng nhu cầu làm việc từ xa và trực tuyến của ngay cả những công ty truyền thống đồng nghĩa với việc như cầu về không gian của người thuê đang bị thu hẹp, đa dạng hơn và chỗ ngồi linh hoạt ( hot desking) đang ngày càng phổ biến.

Thế hệ Y ( những người sinh năm 1980-1994) hiện đang đi đầu trong kinh doanh và các nhà tuyển dụng đang được hưởng lợi từ sự tiện ích của công nghệ và khả năng làm việc từ xa. Theo đó, sự mong đợi tiêu chuẩn sống cao hơn đã dẫn đến mong muốn cải thiện môi trường làm việc của người lao động.

Nhận thức ngày càng tăng về sức khỏe và hạnh phúc của nhân viên văn phòng đã được cộng đồng phát triển công nhận. Lợi ích của việc này là nhân viên được khuyến khích tận dụng phương pháp làm việc linh hoạt, nhưng thường thì chủ doanh nghiệp cũng sẵn sàng chi một khoản khá lớn để có một văn phòng làm việc thiết kế đẹp và hiện đại.

Văn phòng dịch vụ là gì? 

Khái niệm “serviced office” ( văn phòng dịch vụ) đã xuất hiện khá lâu và thường được nhìn nhận là một giải pháp bàn làm việc linh hoạt cho các nhà khởi nghiệp, chuyên gia tư vấn hay các công ty SMEs với chi phí thấp, có khu vực làm việc chung và có thể đặt lịch linh hoạt hàng tháng. Ngành công nghiệp này đã phát triển hơn 15 năm qua và bây giờ nó đang cung cấp một loạt sự lựa chọn đa dạng và phức tạp cho người thuê.

Một trong những lợi ích của người thuê mô hình này là tất cả đã được tính trọn gói, giúp loại bỏ những lo ngại về chi phí không lường trước như sửa chữa tòa nhà hay các phí dịch vụ cao. Thêm nữa là mô hình này có khả năng mở rộng và kí hợp đồng quy mô văn phòng muốn thuê  tùy thuộc vào khối lượng công việc, chiếm nhiều không gian vào lúc cao điểm và có thể giảm xuống vào cuối dự án. Nó cũng có thể thuê làm trụ sở tạm thời khi các tòa nhà được mở rộng sang một thành phố mới. 

Văn phòng ảo ( virtual office), dịch vụ hướng tới các start-ups mong muốn có được địa chỉ đăng kí kinh doanh, số điện thoại và phòng họp khi cần làm việc với khách hàng, đã ngày càng phổ biến, và văn phòng dịch vụ, nơi mà người thuê dùng phòng làm việc đã có đủ bàn ghế, cùng với các dịch vụ bổ trợ như wifi, lễ tân, phòng họp và thiết bị in ấn. Đây chính là điểm hấp dẫn của ngành đã thu hút được rất nhiều sự quan tâm.

Cuối cùng, trước khi phần lớn các tòa nhà dùng làm văn phòng linh hoạt đều đã cũ. Trong 2 năm gần đây, điều này đã được thay đổi, rất nhiều văn phòng đã được thiết kế trong những tòa nhà mới xây, hiện đại, hoặc tòa nhà cũ nhưng được tu sửa cẩn thận. Các văn phòng trọn gói cũng được thấy nhiều ở khu vực trung tâm như London. Đấy là nơi mà ai ai cũng muốn làm việc.

Tình hình đầu tư 

Nhu cầu dài hạn cho không gian làm việc linh hoạt được thúc đẩy bởi xu hướng đổi mới sáng tạo, linh hoạt và làm việc từ xa diễn ra toàn cầu. Cùng với khách sạn, trung tâm chăm sóc, nhà cho sinh viên, văn phòng dịch vụ đã trở thành định nghĩa mới của ngành bất động sản. Gần đây, lĩnh vực này đã thu hút một lượng đầu tư đáng kể về hợp nhất và sáp nhập M&A và cả các dự án mới. 

Với tiêu chuẩn ngày càng cao về thiết kế và trang thiết bị cần thiết dùng trong văn phòng trọn gói phù hợp với mong muốn của các công ty đang đi tìm một không gian làm việc và hưởng lợi từ dịch vụ trọn gói, cuối năm 2017, đầu năm 2018 thị trường đã chứng kiến một lượng đầu tư lớn vào khu vực này.

Tháng 1/2018, Office Space của Town Limited, một nhà cung cấp dịch vụ văn phòng trọn gói được thành lập bởi Giles Fuchs và Niki Fuchs, đã bán 80% tiền lãi trong một danh mục đầu tư văn phòng hạng sang có trị giá 161,7 triệu bảng cho RDI REIT Plc. Thỏa thuận sáng tạo này liên quan đến nguồn tiền có được từ lượng tiền vốn cổ phần tư nhân mới tham gia vào lĩnh vực này, đáng chú ý là Blackstone mua phần lớn cổ phần của tập đoàn The Office, và Carlyle mua ba tài sản ở London để phát triển thành văn phòng dịch vụ.

Kết luận

Có rất nhiều điều đáng được mong chờ nữa từ thị trường văn phòng dịch vụ. Đây là loại dịch vụ phù hợp với nhu cầu thay đổi của doanh nghiệp và cách diều hành công ty. 

Sự gia tăng đầu tư vào lĩnh vực này và thực tế là nó đang được hỗ trợ bởi tiền vốn cổ phần tư nhân là dấu hiệu vững chắc cho sự tăng trưởng liên tục. Mặc dù quá nhiều sự linh hoạt cho người thuê sẽ phần nào làm ảnh hưởng đến chủ đầu tư, mô hình này vẫn cho phép các chủ đầu tư cho thuê với mức phí khá hời, điều này là tin tốt cho các nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận cao. Theo nhà khởi nghiệp bất động sản Giles Fuchs “các công ty ngoài khu vực với khả năng tài chính hạn chế đáng lẽ sẽ không thể tham gia được thị trường bất động sản nếu không nhờ vào văn phòng dịch vụ. Điều này áp dụng theo khu vực, quốc gia và toàn cầu. Sự bùng nổ giờ chỉ mới bắt dầu thôi.”    

Nguồn: Financier Worldwide